物業管理陷入惡性循環,該如何打破?
物業公司的服務與管理,關系到每家每戶的利益,只要在城市里居住,就必然會同物業打交道。垃圾清理、管道維護、設備養護、停車管理、小區綠化、安全保衛等等,這些生活細節都不能脫離物業服務。但現實生活中,小區業主與物業公司的矛盾也時有發生。那么我縣市民對于物業服務的滿意程度如何,他們與物業相處的過程中又存在什么問題?
調查:物業管理陷入怪圈
近日,筆者走進了縣城部分小區,隨機采訪了一些市民。“物業做得還馬馬虎虎!薄拔覀冃^物業還好,我看他們每次掃地都掃得蠻仔細的,雖然是老小區,但保持得還算干凈!辈糠质忻裾f,小區的物業服務雖然不是非常好,但也還算過得去。
不過,也有一些市民表示對物業很不滿意!皩ξ飿I肯定不滿意的,特別是車輛停放太無序了。視頻監控是裝裝樣子的,沒有一個是有用的!薄拔飿I收費是積極的,有問題找他時,看也不來看!薄跋劳ǖ蓝急欢氯,這還叫管理嗎?”
在采訪過程中筆者發現,不少市民因為對物業不滿,因此,物業費也就不按時繳納了。
“我們小區經常被偷,治安管理混亂,說實話物業費我們不繳的,因為他們管理不善。但是治安管理跟上去了,我物業費還是要繳的。”“如果物業服務及時到位,我們是不會拖欠物業費的!
一邊是居民指責物業服務不到位,拒絕繳納物業費,另一邊則是物業公司抱怨小區管理難以為繼,矛盾日漸凸顯。
潔蘭物業管理有限公司工作人員趙健告訴筆者,小區管理中普遍存在兩個困擾,“一個是收費難,第二就是小區停車難。”對此,新興物業管理有限公司經理王生才也有相同感觸:“停車問題老小區都存在,此外小區公共綠地種菜問題也很難管理。雖然我們經常跟種菜的業主溝通,但他們并不買賬。于是其它業主就會說,你這個事情不處理好,我們物業費就不繳!
不滿物業管理質量,業主拒繳物業費,而收不到物業費的物業公司只能降低服務質量!澳悴焕U納物業費,物業公司沒錢用于日常維護,管理是混亂的!碧鞓蛭飿I工作人員邰先生如是說。
案例:自主管理不妨一試
市民羅半家住東方麗苑,他告訴筆者,以前他們小區管道漏水、堵塞等現象經常發生。最嚴重的一次,他家積水有5公分深,多次輾轉開發商和物業公司之間,就是得不到解決。
羅半說,當時僅有70戶業主的東方麗苑擁有保安5名,但治安環境管理卻不到位。久而久之,東方麗苑陷入了一個惡性怪圈:因為物業服務差,業主拒絕物業公司漲價要求,于是物業服務更差,然后越來越多的業主開始拒繳物業費。2012年年底,由于物業費收取率低,長期虧損的物業公司決定撤出東方麗苑。
2013年年初,東方麗苑陷入無人管理的尷尬境地,沒有保潔,電梯壞了也無人修理……接連出現的問題讓業主的生活陷入混亂。
要保證業主正常的生活秩序,必須有人來管理?紤]到小區規模小,請物業公司管理成本又很高,業委會成員商量后決定自己來管理。在業主委員會牽頭下,一個由7人組成的管理小組很快成立了。
在評估了小區日常維護費用的基礎上,業委會調整了收費標準,將原來平均3000元左右的物業費降到了2200元,并開始試運行。
業委會參與管理后,就開始對小區里所有的管道進行清理,將業主反映的問題一一解決。一年下來業主反映良好,物業費到年終張榜公布的時候還有盈余!肮澯嗟腻X部分用在小區健身設施和停車位的增加上,大家都非常滿意。”羅半說。
自主管理兩年多,目前物業費還多出近十萬元,而對于多出的費用,業委會也有清晰的規劃!斑@部分資金將作為我們小區的維修基金,今后也會考慮再降低物業費!睎|方麗苑業委會成員張根元解釋道。
過去臟亂差的小區,如今舊貌換新顏,在改善居住環境的同時,也提高了業主的積極性。原來拖欠物業費的現象不再,現在繳費通告一出來,物業費當月就收全了,而且都是業主主動去繳的。
采訪后記
由此可見,物業費收繳率低,關鍵問題還是在于物業服務質量是否跟得上。東方麗苑業主委員會自主管理的模式,在我縣也有多個小區進行過嘗試,效果也都不錯。這也給物業公司提了個醒:提升服務水平,提高業主滿意度,才是解決物業管理矛盾的根本。其實,業主和物業是一個利益共同體,有了矛盾和問題,應該多商量、少對立,努力實現雙贏。
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