深圳特區物業管理條例修訂暫緩
《深圳經濟特區物業管理條例》(下稱《條例》)即將修訂的消息傳出后就備受關注,但深圳市人大城建環資工委近日答復相關議案時確認,物管行業存在深層次問題,《條例》修訂可能與《物權法》沖突,因此暫緩,還需繼續深入調研。
膠著的物管費漲價之爭
深圳登記物業企業近2000家,從業人員近30萬,管理面積逾4億多平方米,但行業存在價格機制不合理、盈利能力低下、員工收益偏低、生存狀況堪憂等問題。國家發改委近日宣布放開24項商品和服務價格,就包括市民關注的小區停車費和物管費。而深圳物管收費標準8年來未調整,一些物管企業連連叫苦。
“這幾年光人工成本就翻了近一倍,我們當然希望通過適當上調物管費來維持企業的正常運行,但這個愿景通常很難實現!绷_湖一家物管企業的負責人說,物管費不能合理上調,只能通過降低服務質量來規避虧損,比如減少安保和維修人員數量。
福田一家物管企業負責人介紹,隨著最低工資標準上調,保安等人員的工資標準及其福利等成本從上世紀90年代月薪800余元漲到現在的人均近3000元,漲幅達375%。以一個中型物業服務企業為例,清潔工、秩序維護員等勞務合同工約占50%,如照500人計,每年僅人工成本增加就高達1300余萬元,物業企業出現經營虧損在所難免。
在維保成本方面,以深圳市物業管理有限公司為例,其服務的26個小區有24個樓齡超過15年,其中14個超過25年,公共設施設備老化,維保幾率大大增加,相應成本費用也必將大幅度增加,但增加的這部分成本卻沒有相應來源補充。同時,消防安全等設備設施老化,功能受影響,沒有足夠經費維護更新,存在較大隱患。
深圳住宅物業管理收費至今仍執行2007年出臺的政府指導價。除別墅外,高層每月最高收費3.9元/m 2,多層每月最高收費1.3元/m 2。《條例》規定,實行物管收費調整,需要1/2以上業主、1/2以上產權面積數同意。
“這項規定的門檻太高,直接導致物管費上調難!备L镆患椅锕芷髽I負責人認為。市物管協會相關負責人介紹,指導價原則上每兩年應更新一次,每兩年協會都會通過市住建局向市發改委申請調價,但一直沒下文。
“自制定此條例以來,在實踐中難以實現。”市人大代表韓金華分析,一方面因為部分老舊物業基本以出租居多,找不到真正的業主,成立業委會有難度;另一方面,很少有業主愿意增加物管費;此外,部分業委會強行要求物管費降價,很多企業為了不丟失陣地只能違心接受,而找其他機會降低損失。
市住建局正在進一步調研
去年深圳“兩會”期間,韓金華等人大代表聯名提出《關于修訂《深圳經濟特區物業管理條例》的議案》,建議由物價部門制定適宜的物管費調價聯動機制,保證物業服務企業能正常生存和發展。
對此議案的辦理,市人大城建環資工委透露,已同市住建局、市法制辦等部門加強溝通和聯系,督促其加快立法步伐。這些政府部門在立法前期調研中發現,物業管理各項法規制度的完善,應區分大小主次、輕重緩急來進行,特別是一些急用的制度,能夠通過制定規章來解決的,不必通過修改特區法規的途徑來解決。
市人大城建環資工委介紹,物管行業存在一些深層次問題,比如業主大會的召開程序、表決程序等問題,涉及問題比較復雜,且可能涉及到突破《物權法》中的相關規定,需要進一步調研。鑒于這些情況,《條例》修訂暫緩,還要繼續深入調研。目前,市住建局正進一步調研?紤]違建小區管理能否參照《條例》
另外,物管行業存在的問題還包括非商品住宅小區,也須在《條例》修訂中予以考慮。非商品住宅小區中,包括大量違建,因無法辦理產權登記,無法形成法律意義上的業主和成立業委會。龍崗區政府去年8月曾向市委辦公廳提出關于在《條例》修訂中考慮非商品住宅小區可以參照適用《條例》的建議,市人大對此已初步調研,擬進一步研究論證,于《條例》修訂時一并考慮。
物管行業危機
深圳登記物業企業近2000家,從業人員近30萬,管理面積逾4億多m 2,但行業存在價格機制不合理、盈利能力低下、員工收益偏低、生存狀況堪憂等問題。
隨著最低工資標準上調,物管業人工成本大增。以一個中型物業服務企業為例,清潔工、秩序維護員等勞務合同工約占50%,如按500人計,每年僅人工成本增加高達1300余萬元,出現虧損在所難免。
特區物管條例規定,實行物管收費調整,需要1/2以上業主、1/2以上產權面積數同意。物管企業認為這項規定門檻太高,直接導致物管費上調難。
多方說法
物管維權者范國振:
管理費多年未調企業確實壓力大
深圳維權名人、南天一花園業委會主任范國振表示,近幾年來物價、人工費確實上漲,物管費收取標準幾乎十多年沒調整,不少企業遇到嚴重經濟壓力,目前要提高物管費,必須通過業主大會表決,還要請第三方會計事務所對住宅區的物業收支賬目進行財務審計,這兩關都不容易通過。許多業主又缺乏正確的消費觀,錯誤地認為物管費越低越好,忘記了一分價錢一分貨的市場法則。
“現在的物業服務行業還不是完全的市場經濟,在一個健康的市場經濟活動中,價格是個杠桿,可以自動調節各方面的需求!狈秶裾f,對于經費不足、又不愿意主動退出的物管企業來說,唯一的辦法就是減少開支,精簡人員,降低成本,這種狀況持續下去對房屋設施的安全使用壽命是很危險的。
部分業主:
漲價可以 但要合理公開
面對物管企業反映的成本壓力,部分業主則有不同看法。
“現在物價漲得這樣厲害,如果小區物業費確實要漲,業主也不是不能接受,但要明白物管費的收支,讓業主交錢交得心里有數!蹦承^一名業主說,物管企業說要上調物管費可以理解,但一提到查賬,不少物管企業就找理由推托。
景洲大廈業委會主任鄒家健也提到,物管企業的賬本大多存在貓膩,而審計費須在物管費中支出,所以物管企業不愿配合。以福田區天然居為例,2012年后該小區業委會向物管處提出物管費資金共管,實行資金共管后,天然居物管費支出非但沒有透支,反而每月有結余。物管處每月都會將所有采購計劃提前在網上公布,接受業主和業委會監督。不少業主認為,物管費不是不可以漲價,但要合理公開透明。
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